Verkauf Ihrer Renditeimmobilie: Ein umfassender Leitfaden
Erfahren Sie mehr über die richtige Vorgehensweise, die zu beachtenden Einflussfaktoren und die wichtigsten Bewertungskomponenten, um den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren.
Der Verkauf einer Renditeimmobilie kann lukrativ, aber auch herausfordern und komplex sein. Um sicherzustellen, dass Sie den besten Preis realisieren können, ist es wichtig, den Prozess, mögliche Fallstricke und die Schlüsselfaktoren bezüglich der Bewertung zu kennen. Diese Herausforderungen werden in den folgenden drei Teilen behandelt.
Schaffen Sie Klarheit über die Fakten: Stellen Sie die genauen Angaben zu den Mieteinnahmen, den laufenden Kosten und den Immobilieneigenschaften zusammen.
Verstehen Sie die Bewertungseinflüsse: Die Investitionsbereitschaft hängt von Faktoren wie der Bauqualität, dem Zustand, der Lage und dem Langzeitwert der Immobilie ab (d.h. die erwartete Entwicklung aller Faktoren).
Finden Sie eine geeignete Interessenvertretung: Wählen Sie einen erfahrenen Makler, der Sie mit verschiedenen potenziellen Käufern in Verbindung bringen kann.
Geplante Renovationen: Beachten Sie die potenziellen Kosten für künftige Gebäudesanierungen und wie sich diese auf die Bewertung auswirken können.
Erwartete Leerstandsquoten: Berücksichtigen Sie das Leerstandsrisiko und wie sich dies auf die erwarteten Mieteinnahmen auswirken kann.
Mietzinsreserve: Informieren Sie sich über die örtlichen Vorschriften zu den Mietpreisen und entsprechend über den Spielraum für Mieterhöhungen, vor allem, wenn die Mieter eine Wohnung bereits über einen längeren Zeitraum bewohnt haben.
Ausbaureserve: Erlaubt die Bauzonenordnung die Erweiterung des Gebäudes, z.B. eine Geschossaufstockung (oder gar zwei)?
Nettomieteinnahmen: Der wichtigste Faktor für die Bewertung ist die Ertragsstärke der Immobilie.
Investitionsbereitschaft: Die von den Investoren geforderte Rendite, in Prozenten ausgedrückt, wird von Faktoren wie dem nationalen Leitzinssatz, der Illiquiditätsprämie und den objektspezifischen Zuschlägen beeinflusst. Je mehr investiert wird, desto niedriger ist die geforderte Rendite und desto höher ist die Bewertung.
Käuferprofil: Bei Immobilien mit jährlichen Mietzinseinnahmen von mehr als 250'000 CHF ist es wahrscheinlicher, dass "All-Cash"-Käufer wie Pensionskassen kaufen, was sich auf die Bewertung auswirken kann.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Hier ein vereinfachtes Rechenbeispiel (Ertragswertmethode) zur Ermittlung des Werts eines vermieteten Mehrfamilienhauses. Im Wesentlichen handelt es sich um die Berechnung eines Investors, der das Objekt kaufen und weiterhin vermieten möchte.
Wir empfehlen trotzdem, mit einem Bestag-Berater zu sprechen, bevor man sich auf einen bestimmten Wert verlässt.
Beispielobjekt: Ein gut unterhaltenes Mehrfamilienhaus in einem Vorort von Basel, ohne Leerstände, vermietet zu marktüblichen Preisen.
Nettomietertrag : 150'000 Franken pro Jahr
Kapitalisierungssatz: 4.5%
Formel: Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz (in %)
Ertragswert : Ca. 3.3 Millionen Franken
Bemerkungen
- Alle Zahlenangaben dienen als Beispiel.
- Der Nettomietertrag ist die Summe der Jahresmieten, einschliesslich der Sollmieten für nicht vermietete oder vom Eigentümer bewohnte Einheiten.
- Der Kapitalisierungssatz hängt letztlich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt ab, ist aber ein Hinweis auf die Qualität / Begehrlichkeit des zu bewertenden Objekts. Er ist abhängig:
- von den aktuellen Zinssätzen, welche die Kosten der Hypotheken der Investoren beeinflussen.
- vom Standort, der die zu erwartenden Leerstandsraten sowie die Wertentwicklung bestimmt.
- vom Zustand des Gebäudes, also wieviel Renovierungsbedarf über die kommenden Jahren besteht.
- von einer potenziellen Mietreserve. Sind die Mieten auf Marktniveau, niedriger, oder höher?
- sowie von der absoluten Höhe der Mieten. Je höher die Investitionen, desto niedriger die von den Investoren verlangten Renditen.
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Fazit:
Beim Verkauf einer Renditeimmobilie ist es von entscheidender Bedeutung, den Prozess zu verstehen, mögliche Fallstricke zu identifizieren und zu beachten, was die Bewertung beeinflusst. Dieser Leitfaden unterstützt Sie dabei, den Wert Ihrer Investition zu maximieren und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten.
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