La vente de votre bien immobilier de rendement : Le guide complet
Découvrez les étapes essentielles, les facteurs à surveiller et les éléments clés de l'évaluation pour maximiser la valeur de votre propriété.
La vente d'un bien immobilier de rendement peut être à la fois gratifiante et complexe. Pour vous assurer de recevoir la meilleure valeur pour votre investissement, il est essentiel de bien comprendre le processus, les pièges potentiels et les facteurs clés qui vont influencer l'évaluation. Ce guide vous aidera à aborder la vente de votre bien immobilier en toute confiance en couvrant trois aspects principaux :
Définir les faits : Rassemblez des informations précises sur les revenus locatifs, les travaux réalisés, les coûts courants et les caractéristiques du bien.
Comprendre l'évaluation : Tenez compte de l'appétit des investisseurs, qui dépend de facteurs tels que la qualité de la construction, l'état du bien, l'emplacement, le taux de rentabilité attendu et la valeur à long terme du bien.
Etre bien représenter : Choisissez un conseiller expérimenté qui peut vous mettre en contact avec plusieurs acheteurs potentiels.
Rénovations prévues : Soyez conscient des coûts potentiels des améliorations futures de la propriété et de l'impact qu'elles peuvent avoir sur son évaluation.
Les taux d'inoccupation prévus : Tenez compte de la possibilité d'avoir des appartements vides et de l'impact que cela peut avoir sur les revenus locatifs.
Réserve locative : Lorsque des locataires partirons, les appartements pourront-ils être rénovés? Les loyers correspondent-ils au marché actuel (prendre en compte les lois locales sur le contrôle des loyers et comprendre les possibilités d'augmentation des loyers)? Y a-t-il la possibilité de créer des appartements supplémentaires dans les combles, de rajouter un étage ou de créer deux appartements sur la base d'un grand?
Réserve contructible : Est-il possible d'étendre la surface habitable du bâtiment, par exemple en ajoutant un ou plusieurs étages.
Revenu locatif net : Le principal facteur d'évaluation est la capacité du bien à générer des revenus.
L'appétit des investisseurs : Le rendement exigé par les investisseurs, exprimé en pourcentage, est influencé par des facteurs tels que les taux hypothécaires, la prime d'illiquidité et les primes spécifiques à l'immeuble. Plus l'investissement est important, plus le rendement exigé est faible et plus la valorisation est élevée.
Profils des acheteurs : Pour les biens dont le revenu locatif annuel est supérieur à CHF 250 000, les acheteurs "tout en espèces", comme les fonds de pension, sont plus susceptibles d'acheter, ce qui peut avoir un impact sur l'évaluation.
Calcul simplifié
Voici un example de calcul simplifié (selon la méthode de la valeur de rendement) pour déterminer la valeur d'un immeuble locatif. Essentiellement, il s'agit du calcul d'un investisseur qui voudrait acheter l'objet et continuer à le louer.
Nous recommandons tout de même de parler avec un conseiller Bestag avant de se fier à une valeur spécifique.
Objet exemple : Un immeuble locatif bien maintenu en banlieue Lausannoise, sans vacance, loué aux loayers du marché
État locatif net (État des loyers) : 150'000 francs par an
Taux de capitalisation : 4.5%
Formule : état locatif / taux de capitalisation (en %)
Valeur de rendement : environ 3.3 millions de francs
Remarques
- Toutes les indications chiffrées sont utilisées à titre exemple.
- Les états locatifs nets sont la somme des loyers annuels, y compris les loyers théoriques des unités non louées ou occupées par le propriétaire.
- Le taux de capitalisation dépend au final de l'offre et la demande sur le marché, mais c'est une indication de la qualité / désirabilité de l'objet à estimer. Il dépendra...
- des taux d'intérêts actuels, qui fixe les taux de financement de la dette des investisseurs.
- de l'emplacement, qui déterminera les taux de vacances à prévoir, ainsi que l'évolution de la valeur.
- de l'état de l'immeuble, donc des rénovations à effectuer dans le futur.
- d'une potentielle réserve locative. Les loyers sont-ils au niveau du marché, ou plus bas, ou plus haut ?
- ainsi que de la masse absolue des loyers. Plus les investissements sont substantiels, plus les rendements demandés par les investisseurs sont faibles.
Conclusion:
Lors de la vente d'un bien immobilier de rendement, il est essentiel de comprendre le processus global, d'identifier les pièges potentiels et de savoir ce qui détermine la valeur du bien. En suivant ce guide, vous serez mieux équipé pour maximiser la valeur de votre investissement et mener la vente avec succès en toute confiance.
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